아파트 월세 받는 게 내 꿈! 경매로 가능할까?

어릴 때부터 "월세 받으면서 경제적 자유를 이루고 싶다!"는 생각을 자주 했습니다.

40대가 되고 나니 어린 자녀들을 보고 있으면 미래의 불안감과 섞여  돈을 벌고 싶은 욕구가 폭발하는 거 같습니다.

어머니 명의, 우리 가족 명의로  청약 두 번을 당첨되고 나서는 더 이상 집을 소유하고자 하는 욕구가 사라질 줄 알았는데 모를 때는 몰라서 못했다지만 부동산을 살짝 맛보고 나니  대출금을 갚으며 열심히 우리가 살아가는 현재 집 말고 돈이 매달 들어오는 아파트가 더욱더 가지고 싶어 집니다.

• ✔ 매달 따박따박 월세가 들어오면 얼마나 좋을까?(경제적 자유의 첫걸음!)
• ✔ 출근하지 않아도 자동으로 돈이 들어오는 구조(패시브 인컴)를 만들고 싶었습니다.
• ✔  집값 상승 + 월세 수익 = 복리 효과! → 부동산 자산 증가
• ✔ 하지만 현실적으로 아파트 가격이 너무 비싸서 어떻게 시작해야 할지 막막했습니다.

하지만 단순히 "아파트를 사서 월세만 받으면 끝!"이 아닙니다.
       ✔ 어떤 아파트를 사야 할지
       ✔ 대출은 어떻게 활용해야 할지
       ✔ 세금은 얼마나 나올지
       ✔ 세입자 관리는 어떻게 해야 할지

 

어떤 아파트를 살 것인가의 질문에 간단하게 생각해 보면 내가 아님  우리 가족들이 살 집을 고를 때를 생각하면 됩니다.(그래서 아이를 키우는 주부들이 부동산 입지를 가치가 있는 집을 더 잘 알아본다는 소리가 있습니다)

학생의 마음, 직장인의 마음, 신혼부부의 마음, 아이를 키우는 부모의 마음 이런 것들이 임차인의 마음을 흔들면 수월하게 임대차 계약서를 쓸 수 있겠습니다. 그리고 공실(빈집) 없이 안정적인 월세 수익을 만들 수 있습니다.

 

투자금이 적으니 투자금 대비해서 최대로 수익이 날 수 있는 것들을 몇 날, 몇 달, 몇 년, 손품, 인강만 듣고 카페 유튜브나 기웃하며 손실에 대한 걱정 때문에 아무것도 못하고 있던 중 이런 방법으로도 집을 살 수 있구나 싶은 또 한 번의 기회.

 

부동산 하락기에 건설사들은 미분양 걱정으로 계약금 5%로 시작할 수 있는 청약단지를 제시합니다.

10억짜리 집이면 계약금이 5천만 원인 거죠 부동산 상승기에 20% 계약금 시절을 비웃듯 

정말 장난 같은 계약금 이런 게 있을 수 있구나 경험하게 됩니다. 물론 집이 지어지고 임대를 하기까지 시간이 오래 걸리는 것이 단점입니다. 입지나, 신축 아파트의 가치들도 완공 후의 얘기들인 거죠

경매나 갭투자를 활용하면 저렴하게 집을 살 수 있다는 사실을 알고 있었지만 돌다리도 두드려 보고 가자 조금 더 긴 텀의 안전한 투자를 선택하게 됐습니다.

그리고도"1 주택자인데 경매로 추가 주택을 살 수 있을까?", "대출이 나올까?", "세금 부담은 어떨까?" 같은 고민은 계속 많았습니다.

그래서 실제로 경매로 월세를 받고 있는 지인들의 경험을 듣고, 현실적인 방법을 정리해 보기로 했습니다.

 

📌 경매로 아파트를 싸게 사서 월세 받을 수 있을까? (지인 A의 경험)

✅ 경매의 가장 큰 장점 – 시세보다 저렴한 가격

• ✔ 일반 매매보다 싸게 살 수 있는 기회가 많았습니다.
• ✔ 시세 대비 10~30% 저렴하게 낙찰도 가능 하지만 가치 있는 아파트는 낙찰가격에 90% 이상을 쓰기도 하더라고요(그럴 거면 그냥 부동산에 가서 사지 제값 다 줄 거면 경매를 왜 하러 오셨을까도 싶습니다.)
• ✔ 초기 투자금이 적으면 (=전세가가 높이 형성돼 있으면) 월세 수익률이 더 높아진다!

지인 A의 실제 경험:
A는 30대 직장인으로, 서울에서 전세 살면서 경매로 월세 받는 아파트를 샀다.

• 📌 시세 3억 원짜리 아파트를 2억 6천만 원에 낙찰
• ✔ 대출 1억 8천만 원, 본인 자금 8천만 원 투자
• ✔ 전세가 만기된 후 월세 80만 원으로 전환 → 연 960만 원 수익!
• ✅ 만약 3채만 있으면?
  → 월세 240만 원 = 직장 월급 없이도 생활 가능!

🚨 A가 강조한 핵심:

• ✅ 전세가율 높은 지역에서 경매를 해야 투자금이 적게 들어간다.
• ✅ 월세 수익률뿐만 아니라, 공실 위험이 적은 곳을 선택해야 한다.

주의할 점:
         ✅ 세입자 권리 분석 필수! (대항력 있는 임차인 여부 확인)
         ✅ 전세가율이 높을수록 갭투자로 유리함.

 

📌  1 주택자도 경매로 아파트를 살 수 있을까? 

✔ 1 주택자도 경매로 주택을 추가 매입할 수 있다!
✔ 하지만 주택 수에 따라 대출 규제가 다르다.

✅  1 주택자가 경매로 추가 주택을 살 때 대출 가능 여부

• 📌 1 주택자 → 규제 지역에서 추가 매입 시 LTV(주택담보대출) 0~30%
• 📌 비규제 지역 → LTV 60~70%까지 가능

지인 B의 실제 경험:
B는 서울에 본인 명의 아파트 1채가 있었고, 경매로 두 번째 집을 사서 월세를 받았다.

• 📌 지방 중소도시(비규제 지역)에서 시세 2억 원짜리 아파트를 1억 6천만 원에 낙찰
• ✔ 대출 1억 원 활용 (LTV 60%)
• ✔ 월세 70만 원 세팅 → 연 840만 원 수익 발생

B가 강조한 핵심:

• ✅ 규제 지역은 1 주택자가 추가 대출받기가 어려우므로 비규제 지역을 공략했다.
• ✅ 세금 부담을 줄이기 위해 부부 공동 명의로 구매했다.

세금도 고려해야 함!
       ✔ 2 주택자가 되면 양도세 중과 가능성 있음.
       ✔ 전세를 끼고 매입하면 일시적 2 주택 비과세 혜택 활용 가능!

 

📌  경매로 월세 받을 때 세금은 얼마나 나올까?

✅  종합소득세 (월세 소득세)

• ✔ 연간 월세 수입이 2,000만 원 이하 → 분리과세 (세금 부담 적음)
• ✔ 연간 월세 수입이 2,000만 원 초과 → 종합소득세 신고 필수 (6~45% 세율 적용)

✅ 재산세 (보유세)

• ✔ 공시지가에 따라 다르지만, 연 50~100만 원 수준

✅ 종합부동산세 (다주택자만 해당)

• ✔ 1 주택자는 부담 없음
• ✔ 2 주택 이상이면 종부세 부과 가능 → 절세 전략 필요

💡 세금 절감 TIP (지인들의 경험 반영):

• ✅ 부부 공동 명의로 세금 줄이기
• ✅ 월세 대신 반전세(보증금 + 낮은 월세)로 세금 부담 줄이기

📌 경매로 월세 받는 게 꿈, 이렇게 준비해 보십시오!

• ✅ 좋은 입지(역세권, 직장·대학가 인근)에서 경매 물건 찾기
• ✅ 전세 끼고 낙찰받아 월세로 전환하기 (갭투자 활용)
• ✅ 1 주택자도 가능하지만, 대출 규제 & 세금 고려 필수
• ✅ 세입자 권리 분석 & 공실 위험 없는 지역 선택하기

💡 아파트 월세 받는 건 현실적으로 가능하다!
🚀 하지만 무작정 시작하지 말고, 철저한 계산과 전략이 필요하다! 🚀

지인들의 경험을 통해 배운 점

• ✔ 경매는 시세보다 저렴하게 집을 살 수 있는 좋은 기회다!
• ✔ 1 주택자도 대출을 활용하면 충분히 추가 매입 가능하다!
• ✔ 전세가율이 높은 지역을 공략하면 투자금을 최소화할 수 있다!
• ✔ 세금, 대출, 공실 위험을 미리 고려해야 안정적인 수익을 낼 수 있다!
• "나도 월세 받으면서 편하게 살고 싶다"는 꿈을 이루고 싶다면, 지금부터 경매 공부 시작! 좋은 기회는 준비된 사람에게 온다는 것은 명확한 진리!